Doar imóvel antes da Reforma Tributária: vale a pena adiantar essa decisão?

Doar imóvel antes da Reforma Tributária: vale a pena adiantar essa decisão?

Se você tem imóveis em nome da empresa ou da família e já ouviu falar em “adiantar a doação antes que o imposto suba”, este post é para você. A Reforma Tributária vai mudar a forma como o ITCMD — o imposto sobre herança e doação — é cobrado pelos estados, e isso tem gerado uma corrida por cartórios para fechar transferências patrimoniais ainda dentro das regras atuais.

Mas antes de sair assinando escritura, vale entender: essa pressa realmente compensa no seu caso? A resposta não é padrão, e decidir só pelo medo do aumento de imposto pode custar mais caro do que esperar.

O que está mudando no ITCMD

Hoje, boa parte dos estados cobra o ITCMD com uma alíquota única, independente do valor do patrimônio doado ou herdado. Com a Reforma, os estados passam a ser obrigados a adotar alíquotas progressivas — ou seja, quanto maior o valor do bem transferido, maior o percentual do imposto.

Além disso, outras mudanças relevantes entram no radar:

• o valor de mercado do imóvel passa a ser a referência oficial para calcular o imposto, e não valores simbólicos ou desatualizados;
• fracionar doações em partes menores, ao longo do tempo, para “escapar” de faixas maiores de alíquota, perde parte da vantagem que tinha antes;
• situações envolvendo bens ou herdeiros no exterior também ganham regras próprias de cobrança.

Essas mudanças não entram em vigor da noite para o dia. Elas dependem de leis estaduais específicas e de prazos de transição — por isso a movimentação nos cartórios: quem tem patrimônio relevante quer concluir a doação enquanto o estado ainda aplica a regra antiga.

Por que a pressa pode sair cara

O erro mais comum, segundo especialistas em planejamento sucessório, é tratar a doação como uma reação isolada ao aumento do ITCMD — sem olhar o resto da fotografia. Aqui estão os pontos que costumam ser esquecidos:

1. Imposto de Renda sobre ganho de capital

Se o imóvel for transferido por um valor maior do que aquele pelo qual foi comprado originalmente, pode haver incidência de Imposto de Renda sobre esse ganho. Em muitos casos, esse custo reduz — ou até anula — a economia que se pretendia ter no ITCMD. Antes de qualquer decisão, é essencial simular esse cálculo, não só o do imposto de doação.

2. Custos cartorários e outras despesas

Escritura, registro, avaliação do imóvel — tudo isso tem custo, e precisa entrar na conta de “vale a pena ou não”.

3. Irreversibilidade

Doação feita é doação feita. Diferente de outras formas de planejamento, uma vez formalizada a transferência, reverter o processo não é simples nem garantido. Isso significa perder liquidez e controle sobre um bem que, até então, era seu.

4. Questões sucessórias que vão além do imposto

Doar um imóvel envolve decisões sobre reserva de usufruto, respeito à parte que por lei cabe aos herdeiros (a chamada legítima), regime de bens do casal e, em alguns casos, a estruturação via holding patrimonial. Focar só na alíquota do imposto e ignorar esses pontos é um dos erros mais frequentes — e mais difíceis de corrigir depois.

Quando antecipar pode fazer sentido

Em alguns cenários, sim, a antecipação da doação pode representar economia real:

• patrimônios de valor elevado, que serão diretamente impactados pelas novas faixas progressivas;
• estados que hoje ainda praticam alíquota única e baixa, sem sinal de mudança em curto prazo;
• situações em que o ganho de capital tributável pelo IR é baixo ou inexistente, porque o valor de aquisição do imóvel já está próximo do valor de mercado.

Mesmo nesses casos, a decisão só deve ser tomada depois de simular os custos das duas situações: doar agora, sob a regra atual, ou esperar e doar sob a regra nova. Sem essa comparação numérica, qualquer decisão é um chute.

O que fazer antes de decidir

Se você é empresário e tem imóveis (seja da empresa, seja pessoais, planejados para ficar para os filhos ou sócios), o caminho responsável é:

1. Levante o patrimônio completo — valor de mercado atual dos imóveis, valor de aquisição original e a quem eles seriam destinados.
2. Simule o custo total da doação hoje: ITCMD pela regra vigente no seu estado, Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital, custos de cartório.
3. Simule o custo projetado sob as novas regras, mesmo que ainda não estejam 100% definidas no seu estado — seu contador consegue orientar sobre a tendência.
4. Avalie o lado sucessório, não só o tributário: quem deve receber o quê, se cabe reserva de usufruto, se há necessidade de holding.
5. Só então decida — com números na mão, não com pressa.

O papel do seu contador nessa decisão

Este é exatamente o tipo de decisão que não deve ser tomada sozinho, nem baseada só em manchete de jornal. Cada estado tem sua própria regra de ITCMD, cada patrimônio tem uma composição diferente, e o impacto do Imposto de Renda varia muito de caso para caso.

Converse com seu contador antes de qualquer movimento. Ele consegue simular os cenários com números reais do seu patrimônio e te ajudar a entender se antecipar a doação é, de fato, vantajoso — ou se o melhor é esperar e estruturar um planejamento mais completo, com mais tempo e menos pressa.